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FIANÇA LOCATÍCIA É AUTOMATICAMENTE PRORROGADA COM A RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
15/07/2015

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou, por meio do Recurso Especial nº 1.412.372, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a jurisprudência do Tribunal no tocante à manutenção da fiança locatícia prevista em contrato de locação assinado antes da Lei 12.112/09, que entre outras disposições, alterou o artigo 39 da Lei 8.245/91 referente à validade e manutenção da fiança locatícia.

Segundo o STJ, com relação aos contratos de locação firmados antes da Lei 12.112/09, no caso de renovação do contrato de locação por prazo indeterminado, a fiança dada pelo fiador só seria renovada (ou seja, mantida), sem a sua anuência, se tal disposição estivesse expressamente prevista no respectivo contrato. Consequentemente, se o contrato fosse omisso nesta questão, a manutenção da fiança somente seria válida se houvesse o consentimento expresso do fiador.

Por outro lado, a Lei 12.112/09 alterou o artigo 39 da Lei 8.245/91 no sentido de prever que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado”.

Isto significa dizer que, em um contrato de locação firmado após a Lei 12.112/09, renovado por prazo determinado ou indeterminado, o fiador permanecerá responsável juntamente com o locatário pelas obrigações contratuais firmadas no contrato, até a efetiva devolução das chaves do imóvel pelo locatário ao locador, independentemente da sua anuência, salvo se o contrato dispuser de forma contrária.

Por sua vez, na hipótese de prorrogação da locação por prazo indeterminado, o fiador pode exonerar-se de sua obrigação, através de notificação ao locador, ficando responsável pelo cumprimento de suas obrigações durante o período de 120 dias contados do recebimento da notificação.